A Reforma Tributária está saindo do papel e promete mexer no bolso de quem empreende, investe ou vive de aluguel. O objetivo é simplificar o sistema de impostos no Brasil. Mas, o que isso significa? Hoje, explicamos sobre Reforma Tributária: o que muda para ICMS, ISS e aluguéis.
Reforma Tributária: o que muda para ICMS e ISS
Hoje convivemos com: ICMS, ISS, PIS, Cofins, IPI… Cada um com regras próprias, o que gera confusão, disputas entre estados e uma carga pesada para as empresas.
A ideia da Reforma é trocar tudo isso por dois tributos:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui ICMS e ISS;
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui PIS, Cofins e IPI.
O processo começa em 2026 com testes do IBS em alíquota simbólica. A partir de 2029, a transição acelera: o ICMS e o ISS vão sendo reduzidos enquanto o IBS ganha força. Em 2033, a troca se completa.
A Reforma tributária e os aluguéis
O setor imobiliário é um dos que mais vai sentir a mudança.
Empresas de aluguel (pessoas jurídicas)
Hoje, as holdings e as empresas de locação pagam 3,65% de PIS/Cofins. Com a Reforma, passam a ser tributadas pelo IBS + CBS. Mesmo com desconto de 70% sobre a base de cálculo, a conta final deve chegar perto de 18% a 20%. É praticamente o quádruplo da carga atual.
Pessoas físicas
Quem aluga imóveis como pessoa física também terá novas regras. Vai precisar pagar o imposto se:
- a receita anual ultrapassar R$ 240 mil,
- tiver mais de três imóveis alugados,
- ou a renda com aluguéis passar de R$ 288 mil ao ano.
No aluguel residencial tradicional, a carga pode chegar a 35,9%. Já locações por temporada, como Airbnb e outros, o desconto cai para 40% e a tributação pode bater os 45%.
Redutores e benefícios
Nem tudo é aumento. O projeto traz algumas reduções:
- 70% de desconto na base de cálculo do IBS/CBS para aluguéis;
- redutor social de R$ 600 por unidade em imóveis residenciais;
- vendas de imóveis terão base de cálculo reduzida em 50%;
- quem comprar imóveis até o fim de 2026 terá condições mais favoráveis de tributação.
O período de transição para a Reforma Tributária
De 2026 a 2033, vamos viver um regime híbrido. ICMS e ISS ainda existirão, enquanto IBS e CBS estarão em vigor. Ou seja, durante esses anos será preciso lidar com dois sistemas ao mesmo tempo.
Para empresas e locadores, isso significa ter trabalho de apuração, adaptar sistemas de gestão e rever controles internos.
Como se preparar para a Reforma Tributária e as mudanças no ICMS, ISS e nos aluguéis?
Não dá para esperar 2033, e adotar algumas ações já fazem diferença agora:
- procurar orientação contábil e jurídica;
- simular cenários para avaliar impactos;
- revisar contratos de aluguel, incluindo cláusulas de reajuste que acompanhem mudanças tributárias;
- considerar a constituição de uma holding ou empresa de locação, dependendo do perfil do investidor;
- atualizar sistemas fiscais para lidar com os dois modelos de tributação durante a transição.
Conclusão
A Reforma Tributária vem para simplificar, mas também vai aumentar a carga de alguns setores, entre eles, o imobiliário. Quem vive de aluguel ou administra imóveis precisa entender que as regras mudaram e se planejar o quanto antes.
A boa notícia é que, apesar do impacto, haverá mecanismos de redução e tempo para adaptação. Quem começar agora terá mais tranquilidade para atravessar essa transição e até encontrar oportunidades onde outros verão apenas problemas.
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Referências:
https://www.jornalcontabil.com.br/noticia/como-ficam-o-icms-e-o-iss-com-a-reforma-tributaria/: Reforma Tributária: o que muda para ICMS, ISS e os aluguéis https://www.jornalcontabil.com.br/noticia/reforma-tributaria-e-o-impacto-nos-alugueis-ano-que-vem/: Reforma Tributária: o que muda para ICMS, ISS e os aluguéis
